원상복구철거 업체, 원상복구철거 비용 가이드
2019. 04. 11
<사무실 원상복구 체크 리스트>
1) 임대차 계약서에 항목에 있는 원상복구 조항의 확인 2) 원래 상태를 확인할 수 있는 설계도, 입주 시 촬영사진 및 복구의 범위 확인 3) 원상복구 공사기간이 임차기간에 포함되는지 확인 4) 통상적으로, 임차기간 내에 원상복구공사를 완료해야 하므로 공사기간까지 포함하여 임대차 종료일 및 임대료를 계산. 5) 복구할 내역에 대한 협의 및 확정 6) 임대인이 굳이 철거하지 않아도 된다고 생각하거나, 혹은 이미 다음 임차인이 정해져 있다면, 그 임차인의 의견에 따라 원상 복구하지 않아도 될 수 있음. 7) 폐기물 처리, 철거공사 중 시설물 파손 및 마감자재(단종 또는 수입품) 확보 등의 문제가 있을 수 있음에 따라 반드시 원상복구철거 전문업체에 의뢰하고 업체를 선정하는 것이 중요.
1) Step1. 준비단계 기업 내부에서 원상복구철거의 시기 및 예산 등에 대하여 최고 경영진의 의사결정을 받고 원상복구철거 전문업체 선정의 기준을 설정하는 등의 기본 준비 단계
2) Step 2. 업체선정 및 계약
<원상복구 업체 미팅>
준비단계에서 결정된 내용과 원상복구철거가 시기와 예산에 맞게 원만히 진행될 수 있도록 원상복구철거 전문업체를을 선정하고 계약조건을 협상하여 결정한 후에 계약을 체결하는 실행단계
3) Step 3. 공사진행 및 사후관리 계약을 마친 후에 실제 원상복구철거 공사를 준비하고 공사 당일에 원상복구철거를 완료하고 마무리(준공)까지 완료하는 단계
<사무실 원상복구 공사>
<사무실 원상복구 후 전경>
3. 원상복구철거 업체를 선정할 때 무엇을 고려하면 될까요?
1) 업체의 기본 확인 사항 ① 규모, 건전성, 전문성, 레퍼런스 ② 전문업체 이미지 및 공사관련 사고와 사건 여부 파악
2) 원상복구철거 견적은 업체의 공사 방식과 노하우 따라 견적 금액이 차이 날 수 있습니다. 이럴 경우를 대비해 2~4개사 정도의 업체에 견적을 요청하여 세부적인 비교가 필요할 수 있습니다.
3) 특히 환경과 관련된 폐기물이 발생하는 기업은 산업폐기물 취급이 가능한 전문업체를 우선으로 고려해야 합니다. 견적단계부터 이에 대한 조건을 명확히 해야 합니다.
4) 원상복구철거 계약은 견적을 제출한 전문업체와 진행하는 것이 좋습니다 간혹, 견적을 제출한 업체와 계약 업체가 다른 경우가 있습니다. 이는 중간에 소개료만 받고 계약을 넘기는 브로커일 수도 있으니 조심해야 합니다. 마찬가지로 처음부터 관여한 담당자와 업무를 진행하는 것이 바람직합니다.
5) 업체 선정의 경우는 원상복구철거 전문업체들이 영세 할 수 있어, 업체선정이 어려울 수 있습니다. 이럴 경우에 대비해 간편 입찰로 업체를 선정할 수 있는 캐스팅엔을 이용함으로써 검증된 전문업체들에게 견적을 받고 비교해 볼 수 있습니다. 더욱이 최대 1천만원까지 피해보상 제도가 운영되고 있어 한결 안정적으로 업체를 선정하고 계약할 수 있습니다.
원상복구철거는 기존의 인테리어를 해체하여 폐기하고 공간을 비우는 작업입니다. 이에 따른 폐기물의 양, 작업현장에 따른 장비나 인건비가 주요 비용에 해당됩니다. 비용은, 전문 업체의 공사 공법이나 숙련도 및 노하우에 따라 차이가 날 수밖에 없습니다. 원상복구 수준에 따라 차이가 많겠지만, 아래와 같이 개략적인 공사 종류별 비용을 참고하여, 산정 해 볼 수 있습니다.
찾는데 시간 걸리는 #원상복구철거 완벽 가이드 단, 조금 길수 있어 꼭! 심호흡을 하고 읽으시는 센스~**
원상복구 철거공사의 견적을 요청하면 철거물량, 작업환경 및 보강공사 수준 파악을 위해서 전문업체 담당자가 기업을 방문하여 현장을 실측하게 됩니다. 그리고 전문업체가 선정되면 기업에서 임대인(건물주)과 전문업체 책임자가 원상복구 철거공사와 관련하여 협의할 수 있는 미팅 자리를 마련하는 것이 좋습니다. 그 이후의 계약단계에서는 공사 범위와 일정 및 관련된 핵심사안에 대하여 다시 한번 논의를 하고 상호 진행해야 될 일들과 일정에 대하여 확정하게 됩니다. 각 전문업체마다 공사 방식이나 일하는 스타일에 차이가 있으나 원상복구철거 전문업체가이 제공하는 일반적인 서비스 내역은 아래와 같습니다.
1) 공사기획 - 공사 목적 및 예산에 맞는 공법 및 작업환경 검토 - 건물주의 확인 및 승인이 필요한 사항을 체크 (특히, 기업 입주 이전에 설치되었거나 이미 파손된 시설 확인 등) - 세부 공사 계획서 (공사규모가 클 경우에는 설계도면 제공) 작성 제공
2) 공사준비 - 공사 일정에 맞는 각 세부공사 팀 구성 및 준비 - 공사장 방음 방진 감소 방법 마련 - 주변 민원에 대한 사전조사 및 방문안내, 안내문 게시 등 대책 마련 - 가스, 통신 등 사전 차단 서비스 필수 조치 (기업 담당자와 협의)
3) 공사진행 - 공사 일정에 대한 지속적인 모니터링 및 기업 담당자 공유 - 화재 등이 안전한 공사에 대한 관리 책임 - 일반적인 사항은 건물 관리인 및 건물주와 협의하여 자체 처리 - 예기치 못한 상황 발생시 기업 담당자에게 통보 및 의사결정 받아 조치
4) 공사 후 완료 - 기업 담당자 및 임대인(건물주) 참석 하에 현장 확인 및 설명
2. 기업 및 원상복구철거 전문업체의 역할 구분 1) 기업의 원상복구철거 담당자 ① 원상복구철거공사 전문업체 공사책임자와의 컨택포인트 ② 공사 중 발생하는 세부적인 공사책임자의 결정 요구사항에 대한 의사결정 ③ 공사진척(공정률) 상황의 수시 모니터링으로 약속된 완료일 준수에 차질 없도록 관리 ④ 공사책임자와 건물주의 협의 필요 시에 미팅 주선 및 중재 또는 의사결정자 ⑤ 계약 대금지급 및 확인 (필요 시에는 하도급 및 인부 임금 지급도 확인 필요) 2) 전문업체의 원상복구철거 책임자 ① 공사내용, 화재/도난 등 안전 및 기간(준공)에 대한 전반적인 시공 책임 ② 공사 방식 및 일정 변경 필요 시에 즉시 기업 담당자와 협의하여 결정 ③ 민원에 대한 1차적인 책임자로서 예방을 우선시하되, 발생 시에 우선적인 대응 (필요 시, 기업 담당자 및 건물주와 협의) ④ 공사대금 청구(세금계산서 발행) 및 집행 (구입, 하도급, 인부 등에 대한 자금집행) ⑤ 하자보수 접수 및 즉시 수선 지원 3) 임대 건물주 ① 건물 전체적인 경비 및 관리 ② 공사에 필요한 인프라(전기, 수도, 승강기 등) 제공 및 관리 ③ 건물 입주자 및 주변 민원 발생 시에 기업 및 원상복구철거공사 전문업체 요청사항에 대한 해결 지원
1) 입주 인테리어 공사 이전에 있던 기존 설치물이나 부품의 회사 내부 보관 여부 확인 필요 원상복구철거 견적을 요청하기 이전에 기존의 설치물이나 부품을 별도 보관하고 있는지 확인해볼 필요가 있습니다. 특히, 기업의 담당자가 바뀌었을 경우에는 기존 직원이나 회사의 창고를 조사하여 확인해 봐야 합니다. 때로는 기업가 이사하는 과정에서 원상복구 공사에 사용할 수 있는 방화문, 도어락, 전등, 블라인드 등이 발견되기도 합니다. 미리 조사하여 원상복구철거 공사 견적에 반영하면 비용을 아낄 수 있고, 만약에 나중에 발견되었다면 전문업체의 책임자에게 연락하여 견적에서 차감할 것을 요청하면 됩니다.
2) 버리고 갈 가전제품이나 가구의 처리 비용도 견적에 포함 이사하면서 버리고 갈 가전제품이나 가구가 많을 경우에는 사전에 물량을 조사하여 전문업체 선정의 경쟁 과정에서 견적에 반영되도록 요청하면 대부분의 전문업체은 무상이나 저렴한 비용으로 공사 견적에 포함시켜 줍니다. 3) 소화기 등 법적 구비 장비는 한 곳에 모아서 철거공사 전문업체에 인계 기업이가 이사를 한 후에 소화기, 비상탈출기구 등의 법적 구비 장비는 한 곳에 모아두는 것이 좋습니다. 수량을 파악하여 원상복구철거 전문업체의 책임자에게 확인시켜 줄 필요가 있습니다. 모아서 인수인계 하지 않으면 간혹 수량이 맞지 안거나 분실의 책임을 따지게 됩니다. 4) 원상복구철거 공사가 지연될 경우 기업 담당자는 전문업체이 일정대로 철거공사를 진행하고 있는지를 책임자 전화통화뿐만 아니라 현장을 방문하여 확인해야 합니다. 공사 완료가 늦어질 경우에는 건물주 및 다음 입주사 등과 추가 임대료 및 손해배상의 문제도 발생할 수 있기 때문입니다. 공사진행이 미진할 경우에는 원인을 파악하고 전문업체 책임자와 협의하여 신속하게 업체 변경까지 고려해야 합니다.
4. 원상복구철거 일정 관련 고려사항 공사 날짜를 기준으로 30일 이전에 진행하면 일정에 큰 차질이 없을 것입니다. 보통의 진행 과정별 일정은 아래와 같으니 기업의의 특성을 감안하여 진행하시면 되겠습니다.
1) D-30 (내부결정) 원상복구철거 공사 관련한 내부 의견수렴 및 최종의사결정 2) D-25 (업체선정) 전문업체 선정 및 세부 사항 조율 확정 (내부품의) 3) D-20 (계약날인) 계약 내용 검토 및 협상 후 계약서 작성 체결 4) D-07 (실무미팅) 기업 담당자, 업체의 공사책임자, 건물주 간 세부 절차와 방법 합의 및 전문업체의 공사 준비기간 5) D-day > 공사시작
5. 원상복구철거 관련 자주 묻는 질문 Q1. 철거공사 이전에 일정이나 규모가 변경되면 어떻게 해야 되나요? 전문업체 공사책임자에게 빠르게 연락하여 견적과 일정 등을 재조정하셔야 합니다. 기업의의 이사 날짜가 변경되는 경우가 있어 일정이 변경되기도 하고, 기업에서 설치한 인테리어를 다음 입주 기업이 사용 또는 사용하지 않기로 변심하여 공사 규모가 달라지는 경우도 있을 수 있습니다. 당연히 임대인(건물주)와도 사전에 합의가 되어야 하겠습니다.
Q2. 임대인(건물주)가 일부 철거비용을 돈으로 달라고 하면 어떻게 해야 할까요? 기업에도 이익이 될 수 있으니 수락하시고 원상복구철거 공사견적을 요청하실 때 그 내역을 반영하면 되겠습니다. 이런 경우에는 대부분 칸막이, 천정, 바닥, 벽체 등의 인테리어를 그대로 남기고 나머지 부분만 철거하고 청소하는 수준에서 공사가 진행됩니다. 그런 다음, 남은 인테리어에 대한 철거비용 견적을 철거 공사업체에 부탁하여 저렴하게 요청한 후에 임대인에게 제출합니다. 그러면서 그 견적금액의 50% 정도를 지불하는 것으로 협상을 하시면 되겠습니다. 공사 기간이 짧아지므로 임대료 부담이 적어지고 철거비용도 절감할 수 있는 수준이라면 진행해도 됩니다. 이런 경우는 대부분, 인테리어 수준이 좋아서 임대인 입장에서 볼 때에 다음 입주기업에게 혜택으로 부여하거나 또는 임차인을 구할 때 유리하기 때문이므로 기업에 유리하게 협상이 가능한 경우가 많습니다.
1) 폐기물 철거공사를 할 때 발생하는 폐기물은 가전, 가구, 전선/통신선, 천정/바닥/벽체 해체물 및 쓰레기 등 다양합니다. 요즘은 폐기물 처리비용이 높으므로 가급적 적게 발생시켜야 전체적인 비용을 줄일 수 있습니다. 이외에 약품이나 화학물질 및 독극물 등의 특수한 유해 산업폐기물이 발생하는 업종이라면 법적 규제를 받을 수 있으므로 반드시 그 폐기물을 처리할 수 있는 전문업체를을 선정하여 공사를 맡겨야 합니다.
2) 공정률 원상복구철거 공사기간은 기업에서 임대료를 지불하는 기간이고, 임대인(건물주)와 반환을 약속한 날짜와 관련 있으므로 매우 중요합니다. 따라서 기업 담당자는 철거공사가 계획 일정대로 제대로 되고 있는지 점검하는 것이 매우 중요합니다. 이처럼 공사진척을 백분율로 표시한 것을 공정률이라고 하고 철거공사 규모가 큰 경우에 중간 대금지급의 기준으로 사용되므로 공사책임자와 공정률을 정기적 또는 수시로 체크할 필요가 있습니다. 만약 현장을 방문하여 체크하기 어렵다면, 건물의 관리인이나 임대인과 전화 통화를 해서 공사 진행을 파악하는 방법도 활용해야 합니다.
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<사무실 원상복구 전 >
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