확실하고 안전하게! 사무실, 공장 원상복구철거 가이드

2019. 04. 11

정보

 

1-1. 원상복구철거란?

원상복구철거는 사무실을 임차하여 사용한 후에 사용하기 이전의 원래 상태로 복구하여 돌려주기 위해서 진행하는 공사를 말합니다.

폐기물 처리 및 보강공사 등으로 인하여 기업 내부에서 진행할 수 있는 공사가 아니므로 외부의 원상복구철거 전문기업에 의뢰하여 진행하여야 하는데, 견적을 의뢰하기 위해서는 원상복구 범위와 수준 그리고 원래 상태에 대한 확인이 미리 되어야 합니다.

우선, 임대차 계약서에 원상복구에 대한 조항이 있을 것이므로 그 내용을 확인해 보아야 합니다. 원상복구의 수준과 범위 그리고 공사기간이 임차기간에 포함되는지도 확인하고 진행하는 것이 좋습니다. 통상적으로는 임차기간 내에 원상복구공사를 완료해서 돌려주어야 하므로 공사기간까지 포함하여 임대차 최종 종료일 및 임대료를 계산해야 합니다.

그리고 원래 상태를 확인할 수 있는 자료가 있어야 합니다. 가장 기본적인 확인사항은 설계도면이 되겠고, 가장 좋은 확인 자료는 입주 인테리어 하기 이전에 촬영한 사진입니다. 회사 자체적으로 촬영한 사진이 있으면 좋고, 없으면 인테리어 시공했던 업체에 요청해야 합니다. 통상적으로 인테리어 전문기업은 공사 이전에 견적을 내거나 협력업체와 협의하기 위해서 꼼꼼하게 사진 촬영을 해서 보관하고 있으므로 요청하여 확인하면 되겠습니다. 그리고 실물을 확인할 필요가 있으며 같은 건물에 비워져 있거나 인테리어가 많이 되지 않은 사무실을 방문하여 확인하는 방법도 있습니다.

여기까지 확인을 하였다면, 임대인(건물주)과 원상 복구할 구체적인 내역에 대해서 협의를 해서 확정해야 합니다. 고객사에서 인테리어로 설치했지만 건물주가 굳이 철거하지 않아도 된다고 생각하거나, 혹은 이미 다음 임차인이 정해져 있다면 그 임차인의 의견에 따라 굳이 철거 원상 복구하지 않아도 되는 내역들이 있을 수 있습니다.

폐기물 처리, 철거공사 중 시설물 파손 및 마감자재(단종 또는 수입품) 확보 등의 문제로 인하여 원상복구철거 공사는 반드시 전문기업에 의뢰하여야 하고 특성에 따라 전문성이 있는 업체를 선정하는 것이 중요합니다.

 

1-2. 원상복구철거 전문기업의 서비스 내역

 

원상복구 철거공사의 견적을 요청하면 철거물량, 작업환경 및 보강공사 수준 파악을 위해서 전문기업 담당자가 고객사를 방문하여 현장을 실측하게 됩니다. 그리고 전문기업이 선정되고 나면 고객사에서 임대인(건물주)과 전문기업 책임자가 원상복구 철거공사와 관련하여 협의할 수 있는 미팅 자리를 마련하는 것이 좋습니다.

그 이후의 계약단계에서는 공사 범위와 일정 및 관련된 핵심사안에 대하여 다시 한번 논의를 하고 상호 진행해야 될 일들과 일정에 대하여 확정하게 됩니다.

각 전문기업마다 공사 방식이나 일하는 스타일에 차이가 있으나 원상복구철거 전문기업이 제공하는 일반적인 서비스 내역은 아래와 같습니다.

① 공사기획

- 공사 목적 및 예산에 맞는 공법 및 작업환경 검토

- 건물주의 확인 및 승인이 필요한 사항을 체크 (특히, 고객사 입주 이전에 설치되었거나 이미 파손되었던 시설에 대한 확인 등)

- 세부 공사 계획서 (공사규모가 클 경우에는 설계도면 제공) 작성 제공

② 공사준비

- 공사 일정에 맞는 각 세부공사 팀 구성 및 준비

- 공사장 방음 방진 감소 방법 마련

- 주변 민원에 대한 사전조사 및 방문안내, 안내문 게시 등 대책 마련

- 가스, 통신 등 사전 차단 서비스 필요사항에 대한 조치 (고객사 담당자와 협의)

③ 공사진행

- 공사 일정에 대한 지속적인 모니터링 및 고객사 담당자 공유

- 화재 등이 안전한 공사에 대한 관리 책임

- 일반적인 사항은 건물 관리인 및 건물주와 협의하여 자체 처리

- 예기치 못한 상황 발생시 고객사 담당자에게 통보 및 의사결정 받아 조치

④ 공사 후 완료

- 고객사 담당자 및 임대인(건물주) 참석 하에 현장 확인 및 설명

- 공사 원자재, 기계장치, 보조물 등에 대한 철저한 철수

 

1-3. 원상복구철거 진행프로세스

1 Step 준비단계

고객사 내부에서 원상복구철거의 시기 및 예산 등에 대하여 최고 경영진의 의사결정을 받고 원상복구철거 전문기업 선정의 기준을 설정하는 등의 기본 준비 단계

 

주요업무

업무내용

원상복구

실시 검토

원상복구(기업 이전) 시기의 결정

메인 부서 및 담당자 선정

실시 효과 및 진행 프로세스 조사 검토

소요비용 예산 검토 및 확보

임대인(건물주) 협의 및 세부사항(일정, 철거범위 등) 확정

부서장 결정 사항 확인

범위 설정

원상복구철거 전문기업 서비스 범위와 공사 일정 조사검토

진행 단계별 예상되는 상호 역할과 책임 조사검토

비용 분석

원상복구철거 직간접 전체적인 소요비용 추정

절감할 수 있는 비용 조사 검토

의사결정

최종의사결정용 내부품의서 작성

최고 경영자의 원상복구철거 서비스 이용 의사결정 승인

 

2 Step 업체선정 및 계약

준비단계에서 결정된 내용과 원상복구철거가 시기와 예산에 맞게 원만히 진행될 수 있도록 원상복구철거 전문기업을 선정하고 계약조건을 협상하여 결정한 후에 계약을 체결하는 실행단계

 

주요업무

업무내용

업체선정

사전 조사된 원상복구철거 요구사항 정리

원상복구철거 전문기업 3개사 정도의 견적제안서 요청 및 확보

( 캐스팅엔 원상복구철거 비교견적 바로가기 )

우선 협상 전문기업 선정

※ 전문기업 전문성 및 가격 중심의 판단

계약협상

및 체결

원상복구철거 공사 범위, 투입 인력 및 작업환경 등에 대한 협의 협상

협상내용을 계약서에 명시하고 상호 검토 및 확정

계약서 날인 및 교환 (세부적인 투입 인력과 장비 등의 내역 포함)

 

 

3 Step 공사진행 및 사후관리

계약을 마친 후에 실제 원상복구철거 공사를 준비하고 공사 당일에 원상복구철거를 완료하고 마무리(준공)까지 완료하는 단계

 

주요업무

업무내용

공사 전

사전준비

실무진간 공사 방법, 과정 및 준비사항 협의 및 결정

상호 업무 협의 통신 채널 교류

(고객사 담당자, 전문기업 (공사)책임자 및 건물주/관리인 등)

공사 준비물 및 인력 섭외하여 기업담당자와 협의 확정

공사 관련 전체적인 일정과 준비사항 체크

공사관리

공사의 진척사항에 대한 정기적 보고와 공유

공사 관련 변경 필요 시, 원인파악 및 빠르고 적절한 의사결정

민원 및 관공서와 법규 문제 발생 시에 해결

공사 기간의 준수여부 확인 철저 및 계약내용에 맞는 대금지급

준공관리

공사 완료 후, 전체적인 하자 여부 점검

고객사 및 건물주의 추가적인 보수 요구에 대한 이행

인수인계 (출입 열쇠, 소화기, 비상탈출기구, 리모컨 등)

 

 

1-4. 고객사 및 원상복구철거 전문기업의 역할 구분

고객사 담당자

① 원상복구철거공사 전문기업 공사책임자와의 컨택포인트

② 공사 중 발생하는 세부적인 공사책임자의 결정 요구사항에 대한 의사결정

③ 공사진척(공정률) 상황의 수시 모니터링으로 약속된 완료일 준수에 차질 없도록 관리

④ 공사책임자와 건물주의 협의 필요 시에 미팅 주선 및 중재 또는 의사결정자

⑤ 계약 대금지급 및 확인 (필요 시에는 하도급 및 인부 임금 지급도 확인 필요)

원상복구철거공사 전문기업 공사책임자

① 공사내용, 화재/도난 등 안전 및 기간(준공)에 대한 전반적인 시공 책임

② 공사 방식 및 일정 변경 필요 시에 즉시 고객사 담당자와 협의하여 결정

③ 민원에 대한 1차적인 책임자로서 예방을 우선시하되, 발생 시에 우선적인 대응 (필요 시, 고객사 담당자 및 건물주와 협의)

④ 공사대금 청구(세금계산서 발행) 및 집행 (구입, 하도급, 인부 등에 대한 자금집행)

⑤ 하자보수 접수 및 즉시 수선 지원

건물주

① 건물 전체적인 경비 및 관리

② 공사에 필요한 인프라(전기, 수도, 승강기 등) 제공 및 관리

③ 건물 입주자 및 주변 민원 발생 시에 고객사 및 원상복구철거공사 전문기업 요청사항에 대한 해결 지원

 

1-5. 원상복구철거 전문기업 선정 고려사항

1. 기본 확인 사항

① 업체의 규모, 건전성 및 전문성 레퍼런스

② 기업이미지 및 사고와 사건 이슈가 있었는지에 대한 조사 (인터넷 등)

2. 원상복구철거의 경우에는 공사 방식이나 노하우 등으로 인하여 견적 금액이 차이 날 수 있으므로 평균 3개(2~4개) 정도의 업체에 견적을 요청하여 가급적 저렴한 업체를 우선으로 고려하면서 상위 업체들의 견적에만 있는 세밀한 견적 내역을 더하는 방식으로 비교해 보면 됩니다.

3. 특히 환경과 관련된 산업폐기물 등이 발생하는 고객사는 취급이 가능한 전문성과 경험이 풍부한 전문기업을 우선으로 고려해야 합니다. 견적단계부터 이에 대한 조건을 명확히 할 필요가 있습니다.

4. 계약은 반드시 견적을 제출한 전문기업과 하여야 합니다. 간혹 견적을 낸 업체와 계약업체가 다른 경우가 있습니다. 이는 중간에 소개료만 받고 계약을 넘기는 브로커일 수도 있으니 조심해야 될 대상입니다. 마찬가지로 처음부터 관여했던 전문기업 소속의 책임자가 공사관리를 직접 하도록 해야 합니다.

5. 원상복구철거 전문기업들이 영세하거나 체계성이 부족하여 사건사고 등이 많은 등 업체 선정이 어려울 수 있으므로 캐스팅엔과 같이 검증된 파트너사의 견적 비교 서비스를 이용하면 훨씬 안전하고 편리합니다. 캐스팅엔은 50여개의 검증된 원상복구철거 전문기업과 계약을 맺고 있으므로 가장 합리적 견적과 안전한 거래가 가능합니다. 또한 전문기업과 문제가 발생하더라도 캐스팅엔이 최대 1,000만원까지 보상해주고 있으므로 고객사와 담당자에게는 아주 유용하고 안전한 업체 선정방식이라 할 수 있습니다.

 

캐스팅엔은 대기업, 병원, 실험실, IT기업, 공장, 관공서 등의 인테리어 및 원상복구철거 공사에서 경험과 전문성이 검증된 50여개의 전문기업과 계약을 맺고 아래와 같은 서비스를 제공해 드리고 있습니다.

① 요청사항에 맞는 전문업체를 매칭하여 비교견적해 드리고

② 선정된 업체와 미팅 일정 조율 및 거래 보증까지

③ 캐스팅엔 전문 매니저를 통해 1:1 컨시어지 서비스를 해 드립니다

 

1-6. 원상복구철거 관련 발생되는 상황에 대한 대처 Tip

입주 인테리어 공사 이전에 있던 기존 설치물이나 부품의 회사 내부 보관 여부 확인 필요

원상복구철거 견적을 요청하기 이전에 기존의 설치물이나 부품을 별도 보관하고 있는지 확인해볼 필요가 있습니다. 특히, 고객사의 담당자가 바뀌었을 경우에는 기존 직원이나 회사의 창고를 조사하여 확인해 봐야 합니다. 때로는 고객사가 이사하는 과정에서 원상복구 공사에 사용할 수 있는 방화문, 도어락, 전등, 블라인드 등이 발견되기도 합니다. 미리 조사하여 원상복구철거 공사 견적에 반영하면 비용을 아낄 수 있고, 만약에 나중에 발견되었다면 전문기업의 책임자에게 연락하여 견적에서 차감할 것을 요청하면 됩니다.

버리고 갈 가전제품이나 가구의 처리 비용도 견적에 포함

이사하면서 버리고 갈 가전제품이나 가구가 많을 경우에는 사전에 물량을 조사하여 전문기업 선정의 경쟁 과정에서 견적에 반영되도록 요청하면 대부분의 전문기업은 무상이나 저렴한 비용으로 공사 견적에 포함시켜 줍니다.

소화기 등 법적 구비 장비는 한 곳에 모아서 철거공사 전문기업에 인계

고객사가 이사를 한 후에 소화기, 비상탈출기구 등의 법적 구비 장비는 한 곳에 모아두는 것이 좋습니다. 수량을 파악하여 원상복구철거 전문기업의 책임자에게 확인시켜 줄 필요가 있습니다. 모아서 인수인계 하지 않으면 간혹 수량이 맞지 안거나 분실의 책임을 따지게 됩니다.

원상복구철거 공사가 지연될 경우

고객사 담당자는 전문기업이 일정대로 철거공사를 진행하고 있는지를 책임자 전화통화뿐만 아니라 현장을 방문하여 확인해야 합니다. 공사 완료가 늦어질 경우에는 건물주 및 다음 입주사 등과 추가 임대료 및 손해배상의 문제도 발생할 수 있기 때문입니다. 공사진행이 미진할 경우에는 원인을 파악하고 전문기업 책임자와 협의하여 신속하게 업체 변경까지 고려해야 합니다.

 

1-7. 원상복구철거 일정 관련 고려사항

- 공사 날짜를 기준으로 30일 이전에 진행하면 일정에 큰 차질이 없을 것입니다. 보통의 진행 과정별 일정은 아래와 같으니 고객사의 특성을 감안하여 진행하시면 되겠습니다.

① D-30 (내부결정): 원상복구철거 공사 관련한 내부 의견수렴 및 최종의사결정

② D-25 (업체선정): 전문업체 선정 및 세부 사항 조율 확정 (내부품의)

③ D-20 (계약날인): 계약 내용 검토 및 협상 후 계약서 작성 체결

④ D-07 (실무미팅): 실무자(공사책임자, 고객사 담당자, 건물주) 세부적인 절차와 방식에 대한 합의 및 원상복구철거 전문기업의 공사 준비기간

⑤ D-day: 공사시작일

 

 

2. 원상복구철거 공사 시세 정보

 

- 사무실 원상복구철거 공사는 기존의 인테리어를 해체하여 폐기하고 공간을 비워주는 개념이므로 폐기물의 양 그리고 작업현장 특성에 따른 장비나 인건비가 주요 철거비용에 해당합니다. 그래서 각 전문기업의 공사 방법이나 숙련도 및 노하우 등의 차이에 따라 원상복구철거 비용도 업체마다 차이가 발생합니다. 즉, 같은 평형의 사무실이라도 현재 인테리어 수준과 철거 작업환경에 따라 비용은 각양각색으로 다르게 됩니다.

- 원상복구 수준에 따라 차이가 많겠지만, 아래와 같이 대략적인 각 공사 종류별 비용을 참고하실 수 있겠습니다.

 칸막이 및 천정 철거 : 평당 10~12만원

 칸막이, 천정 및 바닥까지 전체철거 : 평당 12~15만원

 천정 텍스 공사 : 평당 5~7만원

 페인트(백색 실내페인트) 시공 : 평당 2~3만원

 바닥재 시공 : 평당 3~6만원

 

 

3. 원상복구철거 관련 자주 묻는 질문

 

Q1 철거공사 이전에 일정이나 규모가 변경되면 어떻게 해야 되나요?

전문기업 공사책임자에게 빠르게 연락하여 견적과 일정 등을 재조정하셔야 합니다. 고객사의 이사 날짜가 변경되는 경우가 있어 일정이 변경되기도 하고, 고객사에서 설치한 인테리어를 다음 입주 기업이 사용 또는 사용하지 않기로 변심하여 공사 규모가 달라지는 경우도 있을 수 있습니다. 당연히 임대인(건물주)와도 사전에 합의가 되어야 하겠습니다.

 

Q2 임대인(건물주)가 일부 철거비용을 돈으로 달라고 하면 어떻게 해야 할까요?

고객사에도 이익이 될 수 있으니 수락하시고 원상복구철거 공사견적을 요청하실 때 그 내역을 반영하면 되겠습니다. 이런 경우에는 대부분 칸막이, 천정, 바닥, 벽체 등의 인테리어를 그대로 남기고 나머지 부분만 철거하고 청소하는 수준에서 공사가 진행됩니다. 그런 다음, 남은 인테리어에 대한 철거비용 견적을 철거 공사업체에 부탁하여 저렴하게 요청한 후에 임대인에게 제출합니다. 그러면서 그 견적금액의 50% 정도를 지불하는 것으로 협상을 하시면 되겠습니다. 공사 기간이 짧아지므로 임대료 부담이 적어지고 철거비용도 절감할 수 있는 수준이라면 진행해도 됩니다. 이런 경우는 대부분, 인테리어 수준이 좋아서 임대인 입장에서 볼 때에 다음 입주기업에게 혜택으로 부여하거나 또는 임차인을 구할 때 유리하기 때문이므로 고객사에 유리하게 협상이 가능한 경우가 많습니다.

 

 

4. 원상복구철거 용어 설명

 

1. 폐기물

철거공사를 할 때 발생하는 폐기물은 가전, 가구, 전선/통신선, 천정/바닥/벽체 해체물 및 쓰레기 등 다양합니다. 요즘은 폐기물 처리비용이 높으므로 가급적 적게 발생시켜야 전체적인 비용을 줄일 수 있습니다. 이외에 약품이나 화학물질 및 독극물 등의 특수한 유해 산업폐기물이 발생하는 업종이라면 법적 규제를 받을 수 있으므로 반드시 그 폐기물을 처리할 수 있는 전문기업을 선정하여 공사를 맡겨야 합니다.

 

2. 공정률

원상복구철거 공사기간은 고객사에서 임대료를 지불하는 기간이고, 임대인(건물주)와 반환을 약속한 날짜와 관련 있으므로 매우 중요합니다. 따라서 고객사 담당자는 철거공사가 계획 일정대로 제대로 되고 있는지 점검하는 것이 매우 중요합니다. 이처럼 공사진척을 백분율로 표시한 것을 공정률이라고 하고 철거공사 규모가 큰 경우에 중간 대금지급의 기준으로 사용되므로 공사책임자와 공정률을 정기적 또는 수시로 체크할 필요가 있습니다. 만약 현장을 방문하여 체크하기 어렵다면, 건물의 관리인이나 임대인과 전화 통화를 해서 공사 진행을 파악하는 방법도 활용해야 합니다.

 

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